Calculadora de plusvalía municipal 2026: método objetivo y real

Cómo usar la calculadora de plusvalía

1. Elige si es una venta o una herencia o donación.
2. Escribe el valor de adquisición y el de transmisión (los de las escrituras; en herencias, el valor declarado en Sucesiones).
3. Indica los años completos que has tenido el inmueble.
4. Copia del recibo del IBI el valor catastral del suelo y el total.
5. Pon el tipo de tu ayuntamiento si lo conoces (el máximo legal, 30 %, viene por defecto) y, si aplica, sus reducciones y bonificaciones.

Cómo se calcula la plusvalía: dos métodos

Desde el Real Decreto-ley 26/2021, la base del impuesto se puede calcular de dos formas, y pagas por la menor si lo pides:

Método objetivo Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia. Los coeficientes están en la tabla de abajo; los ayuntamientos pueden aplicar coeficientes menores.

Método real (Valor de transmisión − valor de adquisición) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total). Es decir: la ganancia real, pero solo la parte que corresponde al suelo.

A la base elegida se le aplica el tipo del ayuntamiento (como máximo, el 30 %) y, después, las bonificaciones que tenga su ordenanza.

Periodos de menos de un año y de más de veinte

• Solo cuentan los años completos: 10 años y 11 meses son 10 años.
• Si has tenido el inmueble menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
• A partir de 20 años, se aplica siempre el coeficiente de 20 años.

Reducciones del valor catastral

La ley permite a los ayuntamientos rebajar el valor catastral del suelo que se usa en el método objetivo:

• Un coeficiente reductor de hasta el 15 % (art. 107.2.a).
• Una reducción de hasta el 60 % durante los 5 años siguientes a una revisión catastral (art. 107.3).

Son potestativas: solo se aplican si las recoge la ordenanza de tu municipio.

Venta con pérdidas: no se paga

Si vendes por menos de lo que te costó (o por lo mismo), no hay incremento de valor y no hay que pagar la plusvalía (art. 104.5). La calculadora lo detecta. Tendrás que presentar ante el ayuntamiento las escrituras de compra y de venta para acreditarlo.

Plusvalía en herencias

En una herencia paga el heredero, con un plazo de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % de la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido entre padres, hijos y cónyuges. Pon esa bonificación en el apartado avanzado de la calculadora.

Si vendes: el resto de cuentas

La plusvalía municipal es un impuesto distinto del IRPF: la ganancia de la venta puede tributar además en tu declaración de la renta, salvo exenciones (por ejemplo, si reinviertes en tu nueva vivienda habitual). Para saber cuánto vale tu vivienda antes de venderla, usa el valorador de vivienda.

Coeficientes de la plusvalía en 2026

Son los coeficientes máximos del artículo 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción del Real Decreto-ley 8/2023. Tu ayuntamiento puede aplicar otros menores.

Coeficientes máximos del método objetivo por años de tenencia

Años de tenencia	Coeficiente	Años de tenencia	Coeficiente
Menos de 1 año	0,15
1 año	0,15	11 años	0,10
2 años	0,14	12 años	0,09
3 años	0,14	13 años	0,09
4 años	0,16	14 años	0,09
5 años	0,18	15 años	0,09
6 años	0,19	16 años	0,10
7 años	0,20	17 años	0,13
8 años	0,19	18 años	0,17
9 años	0,15	19 años	0,23
10 años	0,12	20 o más años	0,40

Ojo con enero de 2026. El Real Decreto-ley 16/2025 actualizaba estos coeficientes desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso lo derogó el 27 de enero. Por eso vuelve a aplicarse la tabla anterior. En las operaciones hechas entre el 1 y el 27 de enero de 2026 estuvo formalmente en vigor la tabla derogada (por ejemplo, 0,35 para 20 años o más, frente al 0,40 actual). Si tu operación es de esas fechas, consúltalo con tu ayuntamiento.

Plusvalía en las grandes ciudades

Tipo, coeficientes y bonificación en herencias de cada ordenanza fiscal de 2026, con la calculadora ya configurada:

• Plusvalía en Barcelona: tipo del 30 %, coeficientes propios.
• Plusvalía en Bilbao: tipo del 17 %, coeficientes propios.
• Plusvalía en Las Palmas de Gran Canaria: tipo del 30 %.
• Plusvalía en Madrid: tipo del 29,00 %.
• Plusvalía en Málaga: tipo del 29,00 %.
• Plusvalía en Murcia: tipo del 30 %.
• Plusvalía en Palma: tipo del 18 %.
• Plusvalía en Sevilla: tipo del 26,53 %.
• Plusvalía en Valencia: tipo del 29,70 %.
• Plusvalía en Zaragoza: tipo del 28,00 %.

Ejemplo resuelto

Una vivienda comprada por 150.000 € y vendida 10 años después por 250.000 €, con un valor catastral del suelo de 40.000 € sobre un total de 100.000 € y el tipo máximo del 30 %:

• Método objetivo: 40.000 € × 0,12 = 4.800 € de base → 1.440 € de cuota.
• Método real: ganancia de 100.000 € × 40 % de suelo = 40.000 € de base → 12.000 € de cuota.
• A pagar: 1.440 €, por el método objetivo.

Si la misma vivienda se vendiera por 190.000 €, el método real daría 4.800 € frente a 1.440 € del objetivo: pagarías 1.440 €, por el método objetivo.