¿Comprar o alquilar vivienda? Calculadora del punto de equilibrio
Compara año a año cuánto patrimonio tendrías comprando o alquilando y descubre a partir de qué año compensa comprar, con la revalorización, la subida del alquiler y la rentabilidad de tus ahorros.
Datos actualizados: Fuente: INE y Tesoro Público Cómo calculamos
IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. Valor de ejemplo: pon los tuyos.
Por defecto, el objetivo de inflación del BCE (2 %).
Comisión de la inmobiliaria, plusvalía y otros gastos si vendieras. Pon 0 si no piensas vender.
Comprar compensa a partir del
año3
En el año 30, comprar deja 367.847 € más de patrimonio
- Patrimonio comprando
- Patrimonio alquilando
- Punto de equilibrio
El primer año, comprar te cuesta 33 € menos al mes que alquilar, y necesitas 52.956 € para empezar. La compra se amortiza si te quedas al menos 3 años.
- Desembolso inicial
- 52.956 €
- Entrada + gastos de compra
- Cuota de la hipoteca
- 741,69 €
- Al mes
- Primer año comprando
- 10.400 €
- Cuotas + gastos de propietario
- Primer año alquilando
- 10.800 €
- Alquiler
Simulación con supuestos constantes: los precios, los alquileres y los tipos reales cambiarán. Se compara el patrimonio de dos hogares con el mismo presupuesto, invirtiendo cada año la diferencia de gasto. No constituye asesoramiento financiero.
Cómo usar el comparador
- En Comprar, elige la comunidad (para los impuestos), el precio, la entrada, el tipo de interés, el plazo y cuánto crees que se revalorizará la vivienda.
- En Alquilar, pon el alquiler de una vivienda equivalente, cuánto subirá cada año y qué rentabilidad sacarías a tus ahorros.
- En Más supuestos, ajusta los gastos de propietario, los costes de vender y los años que quieres comparar.
Los botones bajo cada campo cargan referencias oficiales del INE y del Tesoro.
Cómo se calcula
La calculadora simula dos hogares con el mismo dinero, año a año.
Si compras:
- Al empezar pagas la entrada y los gastos de compra.
- Cada año pagas las cuotas de la hipoteca y los gastos de propietario (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento).
- Tu patrimonio es lo que vale la vivienda, menos lo que debes, menos lo que costaría venderla, más lo que hayas invertido.
Si alquilas:
- La entrada y los gastos que no pagas se invierten a la rentabilidad que indiques.
- Cada año pagas el alquiler, que sube según lo indicado.
- Tu patrimonio es lo que tienes invertido.
Cada año, quien gasta menos invierte la diferencia. El punto de equilibrio es el primer año en que comprar deja más patrimonio.
Qué variables pesan más
- Años que vas a quedarte. Los impuestos y gastos de compra se amortizan con el tiempo: para pocos años, alquilar suele salir mejor.
- Precio frente a alquiler. Si el alquiler anual es muy bajo en relación con el precio, comprar tarda mucho en compensar.
- Revalorización. Es la más incierta y la que más cambia el resultado. Prueba varios escenarios.
- Rentabilidad alternativa. Si tus ahorros rinden poco, comprar gana antes; si rinden mucho, gana alquilar.
Referencias para los supuestos
- Revalorización: el INE registra una subida media anual del 1 % entre 2007 y 2025 (ciclo completo, con la crisis) y del 6 % entre 2015 y 2025. En el último año publicado, la subida fue mucho mayor.
- Subida del alquiler: los contratos se actualizan con el IRAV (2,47 % en agosto de 2026), pero los contratos nuevos han subido bastante más.
- Rentabilidad sin riesgo: la deuda del Estado es la referencia prudente. La calculadora carga el rendimiento de las últimas subastas de Letras y Bonos.
- Gastos de propietario: por defecto suben con el objetivo de inflación del Banco Central Europeo, el 2 %.
Lo que no mide este comparador
La decisión no es solo financiera: comprar da estabilidad y libertad para reformar; alquilar da movilidad y no te ata a una hipoteca. Tampoco incluye impuestos sobre la ganancia al vender ni sobre los rendimientos de los ahorros.
Si decides comprar, mira cuánto puedes pedir y los gastos de compraventa de tu comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, comprar o alquilar?
Depende sobre todo de cuánto tiempo vayas a vivir en la casa, de la relación entre el precio y el alquiler, de cuánto se revalorice la vivienda y de lo que podrías ganar con el dinero de la entrada. Comprar tiene costes iniciales altos (entrada, impuestos) que se compensan con los años; por eso existe un punto de equilibrio. Esta calculadora lo encuentra para tu caso.
¿Qué es el punto de equilibrio?
El primer año en el que tu patrimonio comprando (lo que vale la casa menos lo que debes y menos lo que costaría venderla, más lo que hayas invertido) supera a tu patrimonio alquilando (la entrada y los gastos que no gastaste, invertidos, más lo que ahorras cada año si el alquiler es más barato que comprar).
¿Qué revalorización pongo?
Nadie la conoce. Como referencia, según el Índice de Precios de Vivienda del INE, la vivienda subió de media un 1 % anual entre 2007 y 2025 (con la crisis incluida) y un 6 % anual entre 2015 y 2025. La calculadora arranca con la media del ciclo completo, la más prudente, y te deja probar las demás con un clic.
¿Por qué se invierte la diferencia de gasto?
Para comparar dos hogares con el mismo presupuesto. Si comprar te cuesta cada mes más que alquilar, quien alquila invierte esa diferencia; si es al revés, invierte quien compra. Sin ese ajuste, la comparación favorecería a quien gasta menos, sin más.
¿Cuánto sube el alquiler cada año?
Los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 se actualizan con el IRAV del INE, que en agosto de 2026 era del 2,47 %. Pero los contratos nuevos pueden subir más: según el INE, en 2024 subieron un 8,8 %, frente al 2,8 % de los existentes.
Sigue con tus cuentas
Si estás usando la ¿comprar o alquilar?, estas herramientas completan el cálculo.
- Comprueba cuánto te puede prestar el banco Precio máximo de vivienda según ingresos y ahorros. Cuánto puedo pedir
- Calcula la cuota de la hipoteca Cuota, intereses totales y amortización anticipada. Calculadora de hipoteca
- Si vas a comprar, mira también los gastos de compraventa ITP o IVA+AJD, notaría y registro por comunidad. Gastos de compraventa