Calculadora de hipoteca 2026: cuota, intereses y amortización

Cómo usar la calculadora de hipoteca

1. Elige la modalidad: fija, variable o mixta.
2. Introduce el importe del préstamo y el plazo. El importe es lo que te presta el banco, no el precio de la vivienda: lo habitual es que financie como máximo el 80 % del valor de tasación.
3. Indica el tipo de interés. En una fija, el TIN de la oferta. En una variable, el Euríbor y el diferencial que te ofrecen. En una mixta, ambos más los años a tipo fijo.
4. Si quieres, abre Amortización anticipada y prueba un pago extra puntual o una aportación cada año.

El resultado se actualiza al instante. Con el botón Compartir enlace puedes enviar el cálculo exacto a tu pareja o a tu asesor.

Cómo se calcula la cuota: el sistema francés

Casi todas las hipotecas en España se amortizan con el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes mientras no cambie el tipo de interés. La fórmula es:

Cuota = P · i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

• P es el capital prestado.
• i es el tipo de interés mensual: el TIN anual dividido entre 12.
• n es el número de cuotas: los años por 12.

Cada cuota tiene dos partes: intereses, que se calculan sobre lo que aún debes, y capital, que es lo que realmente reduce la deuda. Al principio casi todo son intereses; al final, casi todo es capital. Es lo que ves en el gráfico: la parte terracota se estrecha año a año.

Ejemplo: ¿cuánto pago por una hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3 %?

• Cuota mensual: 711,32 €.
• Intereses totales: 63.395 €.
• Total devuelto: 213.395 €.

El primer año pagas 4.444 € de intereses y amortizas 4.092 € de capital. El último año, en cambio, solo pagas 137 € de intereses y 8.399 € de capital.

Cuota según importe y plazo, al 3 %

Préstamo	20 años	25 años	30 años
100.000 €	554,60 €	474,21 €	421,60 €
150.000 €	831,90 €	711,32 €	632,41 €
200.000 €	1.109,20 €	948,42 €	843,21 €
250.000 €	1.386,49 €	1.185,53 €	1.054,01 €

Alargar el plazo baja la cuota, pero encarece la hipoteca. Con 150.000 € al 3 %, pagas 49.655 € de intereses a 20 años, 63.395 € a 25 y 77.666 € a 30.

Hipoteca fija, variable o mixta

• Fija: el tipo no cambia en toda la vida del préstamo. Sabes desde el primer día lo que pagarás.
• Variable: el tipo es el Euríbor más un diferencial y se revisa cada 6 o 12 meses. Si el Euríbor sube, la cuota sube; si baja, baja. La calculadora te deja proyectar una evolución anual del Euríbor para ver escenarios, pero nadie puede saber cuál será el real.
• Mixta: unos años a tipo fijo y el resto a variable.

En una variable, la cuota se recalcula en cada revisión sobre lo que te queda por pagar y el plazo que falta, con el nuevo tipo. El interés nunca puede ser negativo (Ley 5/2019): si el Euríbor más el diferencial diera menos de cero, se aplica un 0 %.

¿Me conviene amortizar reduciendo cuota o plazo?

Amortizar es devolver capital antes de tiempo. Tienes dos opciones:

• Reducir plazo: mantienes la cuota y terminas antes. Es la que más intereses ahorra.
• Reducir cuota: mantienes el plazo y pagas menos cada mes. Ahorra menos, pero te da margen mensual.

En el ejemplo anterior (150.000 € al 3 % a 25 años), un pago extra de 20.000 € al final del quinto año da:

Concepto	Reducir plazo	Reducir cuota
Intereses ahorrados	14.309 €	6.621 €
Comisión (2 %)	400 €	400 €
Ahorro neto	13.909 €	6.221 €
Efecto	Terminas 4 años antes	La cuota baja a 600,40 €

Comisiones por amortizar anticipadamente

La Ley 5/2019 (artículo 23) limita lo que puede cobrarte el banco:

• Tipo fijo o tramo fijo de una mixta: hasta el 2 % de lo amortizado durante los 10 primeros años y hasta el 1,5 % después.
• Tipo variable: hasta el 0,25 % durante los 3 primeros años o hasta el 0,15 % durante los 5 primeros, según lo que se haya pactado. A partir de ahí, sin comisión.

La calculadora aplica esos máximos (en variable, eliges la opción de tu contrato). Si tu contrato fija una comisión menor, tu ahorro real será algo mayor.

Qué gastos de la hipoteca paga el banco

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la escritura del préstamo, su inscripción en el Registro y la gestoría. Además, desde noviembre de 2018 paga también el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Tú pagas la tasación y las copias de la escritura que pidas.

La compra de la vivienda tiene sus propios impuestos y gastos, distintos de los de la hipoteca. Los tienes en la calculadora de gastos de compraventa.

Antes de firmar

• Pide la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). El banco debe entregártela al menos 10 días naturales antes de la firma, junto con el resto de la documentación precontractual.
• Antes de firmar tienes que ir al notario, que comprueba que has recibido toda esa documentación y te resuelve dudas. Este asesoramiento es gratuito.
• Compara ofertas por la TAE, no solo por el TIN: la TAE incluye el coste de los productos vinculados obligatorios.
• Comprueba cuánto puedes permitirte con la calculadora de cuánto puedo pedir.

De dónde salen los valores por defecto

La calculadora arranca con datos reales del mercado: un préstamo de 181.000 € a 26 años (importe y plazo medios de las hipotecas sobre vivienda según el INE, julio de 2026) al 3,03 % de tipo fijo, que es el tipo medio de las hipotecas fijas firmadas ese mes. En variable, el Euríbor de partida es el último oficial publicado en el BOE: 2,954 % en agosto de 2026. El diferencial es un valor de ejemplo: pon el de tu oferta.

Datos consultados el 28 de septiembre de 2026: BOE (Euríbor) · INE (Estadística de Hipotecas).