Calculadora de rentabilidad del alquiler: bruta, neta y ROI

Cómo usar la calculadora

1. Elige la comunidad autónoma: los impuestos y gastos de compra se calculan solos.
2. Introduce el precio, lo que vas a gastar en reforma y muebles y el alquiler mensual que esperas cobrar.
3. Indica los meses vacíos al año que prevés (cambios de inquilino, impagos) y la comisión de gestión si lo gestiona una agencia.
4. Completa los gastos anuales: IBI, comunidad, seguros y mantenimiento.
5. Si compras con hipoteca, activa la opción para ver el cash-on-cash y el flujo de caja.

Fórmulas de la rentabilidad

Rentabilidad bruta = alquiler mensual × 12 ÷ precio de compra

Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos anuales) ÷ (precio + gastos de compra + reforma)

donde el alquiler cobrado descuenta los meses vacíos, y los gastos anuales incluyen IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y gestión.

Con hipoteca:

• Flujo de caja = alquiler cobrado − gastos − cuotas de la hipoteca del año
• Capital aportado = precio + gastos de compra + reforma − préstamo
• Cash-on-cash = flujo de caja ÷ capital aportado
• ROI del primer año = (flujo de caja + capital amortizado ese año) ÷ capital aportado. Suma la parte de la cuota que reduce tu deuda, que también es patrimonio.

Años para recuperar la inversión (PER)

El PER inmobiliario es precio ÷ alquiler anual: cuántos años de alquiler bruto hacen falta para pagar la vivienda. Cuanto más bajo, más rentable. Es una medida rápida para comparar pisos, pero no tiene en cuenta los gastos ni los impuestos.

Errores frecuentes al calcular la rentabilidad

• Olvidar los gastos de compra. En segunda mano, el impuesto va del 3 % al 13 % del precio según la comunidad: cambian mucho la rentabilidad neta.
• Suponer 12 meses alquilados. Entre inquilinos, reformas e impagos, casi ningún piso cobra todos los meses de todos los años.
• No contar el mantenimiento. Calderas, electrodomésticos, pintura: aparecen siempre.
• Mirar solo la bruta. Un 7 % bruto puede quedarse en un 4 % neto.

Impuestos del propietario que alquila

Esta calculadora da rentabilidades antes de impuestos. En el IRPF, el rendimiento neto del alquiler de vivienda (ingresos menos gastos deducibles, incluida una amortización del 3 % del valor de la construcción) puede reducirse:

• 90 %: nuevo contrato en zona tensionada con una renta inicial más de un 5 % inferior a la del contrato anterior.
• 70 %: primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social.
• 60 %: vivienda rehabilitada en los dos años anteriores.
• 50 %: en el resto de casos.

Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023 mantienen la reducción del 60 %.

Antes de comprar para alquilar

• Estima el valor de la vivienda con el valorador.
• Calcula los impuestos exactos con los gastos de compraventa.
• Revisa la cuota con la calculadora de hipoteca.

Compárala con la deuda pública

Una forma sencilla de valorar la rentabilidad neta es compararla con lo que paga el Estado sin riesgo. En las últimas subastas del Tesoro, las Letras a 12 meses rindieron un 2,83 % y los Bonos a 5 años un 3,56 % (Tesoro Público, septiembre de 2026). Si tu piso rinde poco más, valora si compensan el riesgo, la gestión y la falta de liquidez.